近年来，随着我国城镇化建设的进程加快和房地产业的不断发展，以高层住宅为主的住宅小区数量越来越多。物业管理作为与房产开发相配套的综合管理体系，已经成为城市社会的重要组成部分。经过多年的实践摸索，物业发展取得了一定成绩，但是在消防安全管理方面还存在不容忽视问题，如堵塞消防车通道、擅自停用消防设施、私搭乱建等问题。本文，笔者将针对物业消防安全管理现状进行分析，对物业消防管理提出建议和对策。
关键词：高层住宅；物业管理；消防安全
1高层住宅楼典型火灾事故案例
案例一、2011年2月3日零时13分，沈阳皇朝万鑫国际大厦b座公寓楼发生火灾。火灾是业主燃放烟花引燃b座11层1109房间南侧室外平台地面塑料草坪，致使建筑外窗破碎，引燃室内可燃物，形成大面积立体燃烧。案例二、2010年11月15日14时15分发生的位于上海静安区胶州路728号的一栋28层高层公寓楼火灾共造成58人死亡，70余人受伤。由以上两起案件可以看出，由于消防设施未能及时发挥作用，以及群众未能掌握正确的火灾逃生等因素，导致了严重人员伤亡。所以，做好高层住宅小区建筑消防安全管理工作十分重要。
2物业消防安全管理职责
《消防法》第16条对单位应当履行的消防安全职责进行了规定企业等单位应当履行下列消防安全职责：定期对消防设施进行检验、维修，确保完好有效；对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备查；消防控制室应当24小时有操作人员值守，及时处理报警信号。保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，保证防火间距符合消防技术标准；组织防火检查，及时消除火灾隐患。
3当前物业消防安全管理中存在的问题
3.1消防管理经费的不落实，造成物业管理及消防管理不落实
消防安全管理经费涉及消防设施设备的维护保养和日常消防安全管理费，管理经费主要来自两个渠道：一是，开发商提供的一定比例的物业管理维修资金；二是，物业管理公司向业主或物业使用者收取的物业管理费。而物业管理公司与业主之间仅靠契约，物业管理资金使用、管理的不规范，使缴纳者产生误解，因而消防管理费用难以收取。
3.2物业管理的职业队伍未形成，消防管理不规范
物业管理作为城市社区管理中一个重要的基层管理体系，在我国起步较晚，目前物业管理的职业队伍尚未形成，作为专业技术性较强的消防安全管理人员更是严重缺乏，面对物业管理中设置的现代消防设施，物业管理人员往往知之甚少。
3.3各责任主体消防管理职责落实不到位
物业管理单位承担着公共部位的消防设施管理、维护,对于安装在居民家庭内的消防设施(火灾探测器、喷头等)由于工作时间错时、人户困难等原因,很难按时进行有效维护;街道、社区居委会由于缺乏消防专业人员,较少开展防火检查、检查时也很难发现火灾隐患;作为居住小区消防监督管理机构的公安派出所,从职责、警力等方面很难对涉及改变消防设施使用功能的室内装修进行监管。
3.4业王消防安全意识及维权意识低
由于消防安全意识薄弱,许多业主使用大量可燃材料进行室内装修,装修过程中,普遍存在电气线路及设备安装不规范;私自改装燃气管线及设备等不安全行为;随意拆除、封堵、遮蔽消防设施。大部分业主对物业服务的诉求停留在环境卫生打扫、公共照明保障、电梯服务、绿化养护等方面,而对消防设施的管理很少关注,不关心自身消防安全方面的权益。
3.5承建商建管脱节，留下火灾隐患
目前一些开发建设项目与物业管理存在明显的脱节，未从物业的生产、流通与消费的全过程出发来设计、施工和监督。这种建与用、建与管脱节的现象，造成物业投入使用和消费过程中建筑消防安全分区、分隔、疏散不合理，消防设施设备不齐全不配套，留下先天隐患。
4解决物业消防管理问题的对策
4.1规范物业管理单位消防管理行为
物业管理单位的行政管理部门在市场准入、等级评比时应增加消防设施维护管理人员职业资格要求和人员数量要求,明确物业服务单位在物业管理区域内应承担的责任:制定消防安全制度,落实消防安全措施,提供消防安全防范服务;开展消防安全宣传和防火检查,消除火灾隐患;对共用消防设施、器材、疏散通道、安全出口、消防车通道进行维护管理。
4.2加强消防监督管理
公安派出所对物业服务单位履行消防管理的职责应加强监督。依法定期督促物业服务单位履行消防安全管理职责;对设有自动消防设施的小区,在房产交付时,督促房产开发商、物业服务单位向业主发放装修消防安全须知;帮助居民成立多种形式的互助组织,帮助制定灭火及应急疏散预案并组织社区居民开展逃生自救演练等。
4.3建立高素质的物业消防安全管理队伍
物业服务单位的专（兼）职消防管理人员应具备一定的防灾灭火知识，熟悉《中华人民共和国消防法》和相应法律法规。消防控制室的操作人员则必须经消防部门的教育培训后持证上岗，具有现代消防技术方面的知识、熟练掌握消防设施的运行情况和操作方法。
4.4通过立法落实建筑消防设施维护、改造费用
在地方性法规、规章中明确建筑消防设施正常运行、维护以及因中修、大修、改造、更新等经费的收取、管理、使用、审计,做到高层居住建筑消防设施的维护、改造经费有章可循、有法可依。
关键词：高层住宅；物业管理；消防安全
1高层住宅楼典型火灾事故案例
案例一、2011年2月3日零时13分，沈阳皇朝万鑫国际大厦b座公寓楼发生火灾。火灾是业主燃放烟花引燃b座11层1109房间南侧室外平台地面塑料草坪，致使建筑外窗破碎，引燃室内可燃物，形成大面积立体燃烧。案例二、2010年11月15日14时15分发生的位于上海静安区胶州路728号的一栋28层高层公寓楼火灾共造成58人死亡，70余人受伤。由以上两起案件可以看出，由于消防设施未能及时发挥作用，以及群众未能掌握正确的火灾逃生等因素，导致了严重人员伤亡。所以，做好高层住宅小区建筑消防安全管理工作十分重要。
2物业消防安全管理职责
《消防法》第16条对单位应当履行的消防安全职责进行了规定企业等单位应当履行下列消防安全职责：定期对消防设施进行检验、维修，确保完好有效；对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备查；消防控制室应当24小时有操作人员值守，及时处理报警信号。保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，保证防火间距符合消防技术标准；组织防火检查，及时消除火灾隐患。
3当前物业消防安全管理中存在的问题
3.1消防管理经费的不落实，造成物业管理及消防管理不落实
消防安全管理经费涉及消防设施设备的维护保养和日常消防安全管理费，管理经费主要来自两个渠道：一是，开发商提供的一定比例的物业管理维修资金；二是，物业管理公司向业主或物业使用者收取的物业管理费。而物业管理公司与业主之间仅靠契约，物业管理资金使用、管理的不规范，使缴纳者产生误解，因而消防管理费用难以收取。
3.2物业管理的职业队伍未形成，消防管理不规范
物业管理作为城市社区管理中一个重要的基层管理体系，在我国起步较晚，目前物业管理的职业队伍尚未形成，作为专业技术性较强的消防安全管理人员更是严重缺乏，面对物业管理中设置的现代消防设施，物业管理人员往往知之甚少。
3.3各责任主体消防管理职责落实不到位
物业管理单位承担着公共部位的消防设施管理、维护,对于安装在居民家庭内的消防设施(火灾探测器、喷头等)由于工作时间错时、人户困难等原因,很难按时进行有效维护;街道、社区居委会由于缺乏消防专业人员,较少开展防火检查、检查时也很难发现火灾隐患;作为居住小区消防监督管理机构的公安派出所,从职责、警力等方面很难对涉及改变消防设施使用功能的室内装修进行监管。
3.4业王消防安全意识及维权意识低
由于消防安全意识薄弱,许多业主使用大量可燃材料进行室内装修,装修过程中,普遍存在电气线路及设备安装不规范;私自改装燃气管线及设备等不安全行为;随意拆除、封堵、遮蔽消防设施。大部分业主对物业服务的诉求停留在环境卫生打扫、公共照明保障、电梯服务、绿化养护等方面,而对消防设施的管理很少关注,不关心自身消防安全方面的权益。
3.5承建商建管脱节，留下火灾隐患
目前一些开发建设项目与物业管理存在明显的脱节，未从物业的生产、流通与消费的全过程出发来设计、施工和监督。这种建与用、建与管脱节的现象，造成物业投入使用和消费过程中建筑消防安全分区、分隔、疏散不合理，消防设施设备不齐全不配套，留下先天隐患。
4解决物业消防管理问题的对策
4.1规范物业管理单位消防管理行为
物业管理单位的行政管理部门在市场准入、等级评比时应增加消防设施维护管理人员职业资格要求和人员数量要求,明确物业服务单位在物业管理区域内应承担的责任:制定消防安全制度,落实消防安全措施,提供消防安全防范服务;开展消防安全宣传和防火检查,消除火灾隐患;对共用消防设施、器材、疏散通道、安全出口、消防车通道进行维护管理。
4.2加强消防监督管理
公安派出所对物业服务单位履行消防管理的职责应加强监督。依法定期督促物业服务单位履行消防安全管理职责;对设有自动消防设施的小区,在房产交付时,督促房产开发商、物业服务单位向业主发放装修消防安全须知;帮助居民成立多种形式的互助组织,帮助制定灭火及应急疏散预案并组织社区居民开展逃生自救演练等。
4.3建立高素质的物业消防安全管理队伍
物业服务单位的专（兼）职消防管理人员应具备一定的防灾灭火知识，熟悉《中华人民共和国消防法》和相应法律法规。消防控制室的操作人员则必须经消防部门的教育培训后持证上岗，具有现代消防技术方面的知识、熟练掌握消防设施的运行情况和操作方法。
4.4通过立法落实建筑消防设施维护、改造费用
在地方性法规、规章中明确建筑消防设施正常运行、维护以及因中修、大修、改造、更新等经费的收取、管理、使用、审计,做到高层居住建筑消防设施的维护、改造经费有章可循、有法可依。
本网特约记者：廖月荣 本站编辑：碧海云天